Investment Strategien

Maßgeschneiderte Anlagestrategien

Custom Investment Strategies

Silverton bietet Investoren Zugang zu verschiedenen Investmentmöglichkeiten wie Immobilienopportunitäten und Kreditsituationen. Unsere tiefgreifende Expertise in beiden Marktbereichen eröffnet unseren Investoren und Anlegern den Zugang zu Investmentopportunitäten abseits der üblichen Pfade, wie z.B. den Ankauf von Immobilien aus notleidenden Kreditsituationen. In diesem Zusammenhang verfügt Silverton als einer von wenigen Asset Managern in Deutschland über eine von der BaFin erteilte Erlaubnis zur Erbringung von Zahlungsdiensten.

Die Verfolgung von klar definierten Strategien, der systematisierten und transparenten Darstellung für den Investor sowie unsere renditeorientierte Herangehensweise liegt im Zentrum unseres Handelns. Wir verstehen uns mit unserem Know How in Sachen Immobilien- und Fremdfinanzierungs-Investments als erster Risikomanager und Ihr vertrauenswürdiger sowie professioneller Ansprechpartner.

Active value creation

Die Rendite von Immobilieninvestments setzt sich aus drei potenziellen Ertragskomponenten zusammen: Einer positiven Marktentwicklung, die steigende Preise mit sich bringt (passive Wertentwicklung), einem regelmäßigen Rückfluss durch Mieteinkünfte sowie aktiven Maßnahmen mit dem Ziel einer bewusst eingeleiteten, aktiven Wertsteigerung des Objekts. Unsere Investment-Plattform bietet eine Bandbreite an Investmentmöglichkeiten. Je nach Risikoklasse von traditionellen Core Plus Strategien, die den Fokus auf stabilisierte, ertragsorientierte Investments legen, bis hin zu opportunistischen Ansätzen.

Co-Investment und unternehmerisches Commitment

Silverton ist interessiert einen Anteil des Immobilieninvestments als Co-Investor zu übernehmen und zeigt somit Interessenkongruenz mit dem Hauptinvestor.

CORE PLUS STRATEGIES

Silverton Core Plus Strategie beinhaltet Immobilien Investments in alle gewerblichen Nutzungsarten in guten bis mittleren Lagen.

In der Regel liegt eine Buy-and-Hold Strategie mit einer Haltedauer von über zehn Jahren zugrunde mit dem Ziel eine laufende Ausschüttung auf Investorenebene zu ermöglichen. Wertsteigerungen werden durch eine Optimierung der Vermietungssituation sowie Investitionen in die Gebäudesubstanz erreicht.

MANAGE TO CORE & VALUE ADD STRATEGIES

Value Add Commercial Real Estate Investments weisen per Definition Wertsteigerungspotential auf. Sie verfügen typischer Weise über einen vorhandenen Cash Flow aus Mieteinnahmen, der jedoch während der Management Phase sowohl auf der Umsatz- als auf der Kostenseite deutlich optimiert wird. Wertpotentiale werden durch intensives Hands-On Asset Management realisiert. Hierzu gehören typischerweise die Stabilisierung der Mietsituation, Aufwerten des Objekts durch bauliche Veränderungen sowie die Entwicklung und Umsetzung von Umnutzungs- und Neupositionierungskonzepten. Um die Wertsteigerung optimal zu monetarisieren, verfolgen wir das Ziel, nach erfolgter Stabilisierung die Objekte wieder an den Markt zu bringen.

OPPORTUNISTIC STRATEGIES

Opportunistic-Immobilien sind Objekte, die ein hohes Wertsteigerungspotential aufweisen. Sie sind meist in peripheren B- oder gar C-Lagen zu finden, deren Marktzyklen sich auf dem Tiefpunkt bewegen können, und daher von stark spekulativen Zügen geprägt. Der Zustand der Gebäude erfordert meist weitreichende Sanierungsmaßnahmen. Die Vermietungslage einer solchen Immobilie befindet sich substanziell unterhalb des Marktniveaus. Die Objekte sind oft durch signifikante Leerstände gekennzeichnet, Bestandsmieter weisen eine vergleichsweise geringe Bonität auf oder der Mietermix ist nicht sehr attraktiv. Es werden unter anderem wirtschaftliche Notlagen oder Marktineffizienzen genutzt, um Immobilien besonders günstig zu erwerben. Zusammengefasst sind Opportunistic-Immobilien also unterbewertete, renovierungsbedürftige Immobilien in sehr schwierigen Märkten. Diese Immobilien sind die riskantesten Objekte, allerdings mit dem höchsten Potential an Wertzuwachs.

Mit einer in der Regel sehr kurzen, strategischen Haltedauer von 1-4 Jahren ist das Investment auf die hohen Wertsteigerungspotenziale ausgerichtet, die durch Aufwertung und Steigerung des Vermietungsstandes erreicht werden. Mit einer Fremdkapitalquote von über 75% sollten Investments in Opportunistic-Objekte eine mit über 10% sehr hohe Rendite erzielen – gerade, weil das Risiko für den Anleger im Vergleich auf hohem Niveau liegt. Das primäre Ziel der Opportunistic-Strategie ist die Erwirtschaftung von Gewinn aus dem Wiederverkauf der Immobilien. Um diese Gewinne jedoch erzielen zu können, bedarf es aufwändiger Sanierungsarbeiten, bevor die Immobilie neu am Markt positioniert werden kann.

MANAGING SEPARATE ACCOUNTS & TRANSFERRED ASSETS

Individualmandate beginnen typischerweise mit einer neuen Kapitalallokation oder Übertrag eines bestehenden Immobilienportfolios in Verbindung mit der Freigabe eines neuen Investitionsbudgets. Unsere Dienstleistung beinhaltet die Übertragung und Ausführung des Asset Managements und Bereitstellung individueller Kundenlösungen für Core bis Value-Add Strategien.

ANKAUFSPROFIL

WHOLE LOAN

Whole Loans können sinnvoll sein, wenn Finanzierungsprozesse beschleunigt durchgeführt werden müssen. Hierdurch können Bestandshalter, Bauträger und Projektentwickler benötigtes Mezzanine- und Fremdkapital von nur einem Anbieter beziehen, wodurch der Prüfungsprozess vereinfacht sowie schneller erfolgen kann.
Durch die Gesamtbetrachtung der Finanzierungsstruktur und dem risikogewichteten Mischzins können sich die Kosten verringern bei vergleichsweise hohen Beleihungsauslauf, da der Kreditnehmer teils teureres „nachrangiges“ Mezzanine Kapital gegen preiswerteres „vorrangiges“ Senior- oder Junior Kapital substituieren kann, auch muss er „nur“ mit einem Kreditgeber verhandeln. Für Kreditgeber ergibt sich der Vorteil, dass i.d.R auch die Möglichkeit der Projektverwertung eingeräumt wird.

MEZZANINE

Bei der Finanzierung von neuen Projekten oder Bestandsimmobilien kann das Eigenkapital zum entscheidenden Faktor werden. Insbesondere bei Bauträgermaßnahmen und Projektentwicklungen kann eine Mezzanine-Finanzierung eine günstige Ergänzung oder sogar Alternative zum Eigenkapital bilden. Zwischen Eigen- und Fremdkapital ersetzt sie Teile des Eigenkapitalbedarfs des Kreditnehmers. Für Kreditgeber bieten Mezzanine Darlehen eine ausgewogene Rendite Risiko Relation.

DISTRESSED DEBT & NON PERFORMING LOAN STRATEGIES

Bei einer Non Performing Loan (NPL) Strategie handelt es sich um Investitionen in leistungsgestörte Kreditengagements, in unserem Fall weitestgehend aus Immobilien- oder Schiffsfinanzierungen.

Um Kreditrisiken abzubauen, Bilanzen zu entlasten und zusätzliche Liquidität zu erwirken, bieten Kreditinstitute leistungsgestörte Forderungen auf dem Kapitalmarkt an.

Die Investorenstrategien reichen von kurzfristigen Lösungen wie anteilige Rückführung des Kredits (Discounted-Pay-Off), Refinanzierung oder freihändiger Verkauf der Kreditsicherheiten über mittelfristige Maßnahmen wie Erhalt der Kontrolle über die Kreditsicherheit mittels Vollmacht und Vergleich über die Restschuld, Management des Insolvenzprozesses, Zwangsversteigerung oder Lösung steuerlicher, Finanzierungs- oder rechtlicher Probleme bis hin zu langfristigen Lösungen wie Restrukturierungen des Kredits und Halten bis zur Fälligkeit (Hold-to-Maturity).

FINANZIERUNGSPROFIL